第二十六章 中介合同

本章導言

本章是《民法典》第三編第二分編對中介合同的規定,共6條。中介合同系對原《合同法》第二十三章“居間合同”的代替與完善。居間制度自古希臘羅馬時代即已有之,彼時無論何人均得自由為之,F代國家均對居間采自有營業主義,德國民法典及德國商法典分別對居間人契約和商業居間人進行規定,日本商法典專就商業居間人加以規定,瑞士債務法則未就民事商事進行區分,一并規定于居間鍥約之中。我國第三次民法典草案中于合同編第十四章設居間一節,1999年頒行的《合同法》以分則第二十三章規定“居間合同”。本次民法典編纂中,為鍥合我國當前各類中介行業迅速發展之現實,消弭專業法律概念與一般民眾認知之間的隔閡,將原《合同法》中“居間合同”修改為本章“中介合同”,并將條文增加為6條,對中介合同的定義、中介人的報告義務、委托人支付報酬的義務、中介費用的負擔以及委托人利用中介服務時支付報酬的義務等內容進行了規定。

第九百六十一條  中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。

釋義

本條是關于中介合同定義的規定。

作為一種日常生活常見的法律交往形式,中介活動旨在將意欲締結合同的當事人雙方聯系在一起,并在促成交易后賺取相應的傭金。中介合同,是指依照合同規定,一方當事人接受委托人委托后按照委托人指示和要求,為其報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,并由委托人給付報酬的合同。中介合同中,接受委托報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為中介人,給付報酬的一方為委托人。中介合同中委托人一方可以為任何民事主體,而中介人則須為經有國家機關登記核準的從事中介營業的法人或公民。

中介人提供報告訂立合同的機會,是指其在接受委托人委托后,搜索、尋找交易信息并報告委托人,從而為后者提供訂立合同的機會。中介人提供訂立合同的媒介服務,是指在介紹雙方當事人訂立合同時,中介人不僅向委托人報告訂約的機會,更要進一步斡旋于委托人與第三人之間并努力促成其合同成立?梢,中介合同以中介人促成委托人與第三人訂立合同并取得相應報酬為目的,中介人并非委托人的代理人,僅為居于交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的服務中介人或媒介中介人,并不實質性參與委托人與第三人之間的合同關系。

就中介合同的性質,其首先為諾成合同,即當委托人與中間人意思表示致時合同即告成立,中介人負有依照委托人指示提供中介服務的義務,當中介服務取得合同追求的效果后,委托人就應當支付報酬;其次,中介合同為不要式合同,當事人可采取口頭或者書面等形式訂立;最后,中介合同為雙務、有合同。中介合同一經成立,雙方當事人均互負相應義務,中介人促成合同約定的事項后,委托人應當向中介人支付報酬。若不計報酬為他人訂立合同提中介服務的,則不是中介合同,而是一種服務性活動,行為人不承擔中介合中的權利義務。

第九百六十二條 中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。

中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任。

釋義

本條是關于中介人報告義務的規定。

中介合同的目的在于由中介人為委托人提供訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,因此,中介合同的標的為中介人報告相關訂約機會的行為,相應地,中介人的報告義務即是其在中介合同中的主給付義務,中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。所謂有關訂立合同的事項,主要是指相對人的資信狀況、生產能力、產品質量以及履約能力等與訂立合同有關的事項。當然,在現代商事交往中,各項訂約信息瞬息萬變,就中介人而言,不宜苛求其報告信息全面、準確,僅需就其所知道的情況如實報告委托人即可。中介人違反上述報告義務,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不享有支付報酬請求權,且應當承擔賠償責任。委托人訂立中介合同的目的多是為克服信息障礙而委托中介人。對此,中介人應采取實事求是的態度報告其所掌握的訂約信息,不得隱瞞欺騙委托人或對自己所掌握的信息摻雜過多的主觀脆測,亦不得對委托人與第三人訂立合同施加不利影響,更不得從中坐收漁利,損害委托人或委托人與第三人的利益。一旦中介人未盡到上述忠實報告義務,委托人可不支付中介報酬。若因中介人為獲取中介報酬故意弄虛作假介紹,或與第三人串通以告知虛假信息促成委托人與第三人交易,從而損害委托人或第三人利益的,應當賠償因此行為對委托人或第三人造成的損失。

第九百六十三條  中介人促成合同成立的,委托人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的,由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。

中介人促成合同成立的,中介活動的費用,由中介人負擔。

釋義

本條是關于委托人支付報酬義務的規定。

中介人報酬請求權的享有須滿足兩項條件,首先,中介人須促成委托人與第三人訂立合同;其次,委托人與第三人訂立的合同,須因中介人的介紹。詳言之:

中介人報酬請求權之享有以其為委托人提供訂約機會或經介紹完成中介活動并促成合同的成立為前提。所謂促成合同的成立,是指合同有效地成立,且該合同在效力上不得存有瑕疵。若合同雖成立但最終屬于無效或可撤銷合同,中介人仍不得請求委托人支付報酬。實踐中,尚存在委托人為規避中介報酬的支付義務而在中介人提供中介服務后,在故意拒絕其中介服務后再與通過中介人認識的第三人訂立合同之情形。對此,應認為中介人已完成其承擔的合同義務,仍有權請求委托人支付中介費用。就該中介報酬的支付及其數額,中介合同中有約定的,委托人應當依照合同約定的支付方式及數額進行支付。若中介合同中對于報酬的支付方式或數額沒有約定或者約定不明確的,合同雙方當事人可協議補充;若仍不能達成補充協議的,應按照合同的有關條款或商業交易習慣加以確定;若仍不能確定,則應根據中介人所提供的勞務內容,綜合考慮中介人付出的時間、精力、物力、財力、人力以及中介事務的難易程度等綜合因素加以確定。

此外,在中介人為委托人與第三人訂立合同提供媒介服務的場合,中介人不僅負有向委托人報告訂約機會的義務,還需實質性參與合同訂立過程當中,同時為第三人促成合同的訂立。在中介人的介入和斡旋之下,委托人與第三人方能訂立合同。因此,一般情況下,除合同另有約定或有特殊商業交易習慣之外,中介人的報酬應當由因其提供媒介服務而受益的委托人和第三人雙方平均負擔。但是,中介人在促成合同成立過程中,因從事中介活動而支出的各項費用,由于得作為成本計算在報酬之內,故除合同另有約定之外,中介人不得對該費用再請求委托人支付。

第九百六十四條  中介人未促成合同成立的,不得請求支付報酬;但是,可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

釋義

本條是關于中介費用負擔的規定。

中介合同為雙務、有償合同,委托人支付中介報酬的對價即是委托人利用中介人提供的訂約機會與第三人訂立合同。但離事交易中,委托人與第三人能否訂立合同充滿各種不確定性,有時中介人雖已盡到向委托人報告或者媒介訂立合同機會之義務,但合同仍未訂立。此時,鑒于中介人所提供的訂約機會或媒介服務并未使委托人與第三人成功訂立合同,故其無法取得請求委托人支付報酬的對價。

此外,中介人在從事中介活動中支出的必要費用,本質上并非中介合同對價的內容。質言之,在委托人與第三人通過中介服務成果訂立合同時,中介人報酬請求權中雖然包括中介活動費用,但該費用的支出與否并不包含在委托人支付報酬的內容當中,委托人支付的報酬僅僅是對通過中介人提供中介服務而成功訂立合同所形成的對價。因此,中介人為促成合同訂立付出了一定的勞務和費用但合同仍未促成的,其雖不能請求委托人支付報酬,但可請求委托人支付其從事中介活動所支出的各種必要的費用。

第九百六十五條  委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,應當向中介人支付報酬。

釋義

本條是關于委托人利用中介服務時支付報酬義務的規定。

隨著中介行業在我國的快速發展,實踐中,委托人在收到中介人提供的交易機會或者媒介服務后繞開中介人直接訂立合同的“跳單”違約行為多有發生。中介合同中,委托人得隨時解除合同,結合中介合同旨在促成委托人與第三人訂立合同之目的,當委托人拒絕中介人提供的服務時,因合同終結時委托人并未與第三人通過中介人報告的訂約機會或媒介服務而訂立合同,則中介人此時無法請求委托人或第三人支付中介報酬。但從合同訂立的角度觀察,委托人能夠與第三人訂立合同,實際上仍得益于其曾經享有的中介服務,若放 5縱委托人濫用其合同自由而不當損害中介人的利益,有違合同誠實信用的基本法理。因此,本條規定,委托人在接受中介人的服務后,利用中介人提供的交易機會或者媒介服務,繞開中介人直接訂立合同的,中介人依然享有請求委

托人支付報酬的請求權。

本條中,判斷“跳單”違約行為的關鍵,在于委托人是否利用了中介人提供的訂約機會或媒介服務。若委托人并未利用該中介人提供的信息,機會等條件,而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一信息、機會,則應認為,委托人有權選擇報價低、服務好的中介人促成房屋買賣合同成立,此時,原中介人不享有請求委托人支付中介報酬的請求權。

第九百六十六條  本章沒有規定的,參照適用委托合同的有關規定。

釋義

本條是關于參照適用委托合同的規定。

中介合同與委托合同在性質上具有相似性,中介關系中委托人與中介人之間實質上即為委托關系,且兩者均建立在雙方當事人相互信任的基礎之上,委托人系基于對中介人專業和服務的信任而委托其代為尋找訂立合同的機會,因此,在本章沒有規定的中介合同中的情形,可以適用委托合同的有關規定。